Catégorie : Immobilier

Le crowdfunding immobilier et une solution d’investissement qui offre d’importantes possibilités de gains (à travers le financement d’un projet). Apparu depuis une décennie environ, ce système de placement d’argent est en plein essor à cause de son fort taux de rentabilité. Contrairement au crowdfunding traditionnel, le crowdfunding immobilier permet de financer uniquement des projets/programmes immobiliers tels que la construction, la rénovation, le viager ou la location. Ce modèle d’investissement est ouvert à tous (personne morale/personne physique) et fait intervenir plusieurs acteurs pour sa réalisation. Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ? Comment ça marche ? Découvrez l’essentiel à savoir à cet effet dans cet article.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un système d’investissement qui vise à financer des projets ou programmes immobiliers. C’est un programme de financement participatif dans lequel des particuliers mettent des fonds à disposition des porteurs de projets immobiliers en vue de leur réalisation. Cela se fait via une plateforme de crowdfunding immobilier, car c’est la plateforme qui met en relation les investisseurs et les porteurs de projets. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou personnes morales (entreprises, associations…).

En contrepartie du financement octroyé, les investisseurs perçoivent un retour sur investissement. Le crowdfunding immobilier est réglementé par l’Autorité des Marchés financiers (AMF) et offre des opportunités de gains brutes allant de 7% à 10% en moyenne par an.

Par ailleurs, il existe des risques liés à ce système d’investissement. Le financement participatif immobilier se présente souvent comme une alternative ou un complément aux solutions de financement de projets immobiliers traditionnels : les banques. Il est flexible, rapide et bénéfique.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le fonctionnement du crowdfunding est très simple. Un promoteur immobilier désireux de faire une levée de fonds entre en contact avec une plateforme de crowdfunding immobilier. Le promoteur soumet son projet à la plateforme qui l’étudie. Lorsque le projet est validé, il est présenté aux investisseurs de la plateforme de crowdfunding immobilier. Ces derniers se chargent de mobiliser les fonds nécessaires pour la réalisation du programme immobilier.

À la fin dudit programme immobilier (construction, vente, aménagement, location), le promoteur rembourse les investisseurs en prenant bien sûr le soin d’ajouter les intérêts.

Comment devenir investisseur ?

Pour devenir investisseur sur une plateforme de crowdfunding immobilier, il vous suffit de choisir une plateforme parmi les nombreuses qui existent. Certaines des plus connues sont : Anaxago, club-Funding, Fundimmo, Lymmo, Homunity, Wissed… Après avoir choisi votre plateforme, vous faites votre inscription tout en prenant le soin de lire les conditions générales. Cherchez à connaître les taux qu’elle applique puis vérifiez sa fiabilité.

Après votre inscription, vous choisirez le ou les programmes sur lesquels vous souhaitez investir. En général, une plateforme de crowdfunding immobilier a plusieurs projets immobiliers. Vous avez ainsi la possibilité d’investir sur plusieurs projets immobiliers à la fois. Le montant à débourser pour devenir investisseur sur une plateforme crowdfunding immobilier varie selon les plateformes et les projets. Certaines plateformes fixent le ticket d’entrée à moins de 1 000 euros et d’autres à moins de 500 euros.

Rôle de la plateforme de crowdfunding immobilier

La plateforme de financement participatif immobilier ne se charge pas uniquement de mettre les investisseurs et les porteurs de programmes immobiliers en relation. Elle se charge également d’évaluer la viabilité des projets soumis aux investisseurs. Pour ce faire, la plateforme de financement participatif met à contribution un comité qui analyse soigneusement les projets qui leur sont proposés. Ce comité est composé de professionnels de l’immobilier, des investisseurs institutionnels et des banquiers.

Le comité de sélection évalue les programmes immobiliers soumis à leur appréciation en se basant sur plusieurs critères. Il s’agit notamment du rendement du projet, de la santé financière (fonds propre) du promoteur, le respect des démarches administratives requises par le projet, l’assurance et bien plus. Toutes ces mesures permettent aux plateformes de proposer aux investisseurs des projets attractifs, sécurisés et surtout rentables sur une période de temps relativement courte.

Les montages dans le crowdfunding : une étape cruciale

Sur les plateformes de crowfunding immobilier, l’argent des investisseurs n’est pas directement injecté dans le projet pour lequel la levée de fonds a été faite. Les fonds collectés sont en effet déposés sous forme de prêt dans une société de gestion du projet par le biais d’une SAS. Cette SAS est créée par la plateforme de crowdfunding et tous les investisseurs y souscrivent (généralement) moyennant un emprunt obligataire. Tout cela est possible grâce aux montages. Il en existe principalement trois qui sont régulièrement utilisés. Il s’agit du :

• Holding intégrée dans une société civile de Construction vente (SCCV) : ici, les investisseurs (particuliers) créent une holding qui est le plus souvent une SAS. La SAS créée prendra part à une SCCV qui a pour unique mission de réaliser le projet immobilier ayant reçu le financement. La SCCV est en effet une structure juridique responsable du projet et peut faire faillite. Dans ce cas, la SCCV permet à l’investisseur de ne pas perdre plus que sa mise.
• Emprunt obligataire avec une holding détenant une part ou la totalité d’une SCCV : dans ce schéma, la SAS créée met à disposition du promoteur les fonds nécessaires à la réalisation de son programme immobilier. Cela se fait via une émission obligataire qui est bien sûr financée par les investisseurs de la plateforme de financement participatif. La SCCV réalise le projet avec les fonds. Le promoteur se charge ensuite (après la réalisation du projet) de payer les intérêts aux investisseurs.
• Émission obligataire via une SAS : ce montage est pratiquement identique au précédent. La différence est que la SCCV n’intervient plus dans le processus. C’est la SAS créée qui s’occupe de tout.

Pour les trois types de montage, l’investisseur ne peut perdre plus que son investissement initial en cas de faillite. Les bénéfices sont partagés aux investisseurs à la fin d’exécution du projet et après la vente des lots. Il existe cependant un autre type de montage : la SCI. Dans ce modèle, les investisseurs sont intimement liés à la réussite ou non du projet.

Quels sont les acteurs du crowdfunding immobilier ?

Plusieurs acteurs interviennent dans le financement participatif immobilier. Chaque acteur joue un rôle précis.

Le porteur du projet

Il s’agit du porteur du projet immobilier qui peut être une personne morale ou une personne physique. Lorsque le programme immobilier du porteur de projet est accepté, un contrat de créance est établi. Ce contrat lie le porteur du projet à la communauté d’investisseurs en précisant le montant dû à chaque investisseur. Ensuite, le porteur du projet reçoit un titre d’emprunt obligataire.

La levée de fonds effectuée peut faire office de fonds propres ou de suppléments aux fonds propres en vue d’obtenir un financement bancaire.

La plateforme de crowdfunding immobilier

C’est le point de rencontre entre les investisseurs capables d’octroyer des fonds et les promoteurs de projets immobiliers en quête de fonds. Une fois que la somme recherchée pour un projet est atteinte, la plateforme suspend la collecte et transfère les fonds à qui de droit.

L’investisseur

L’investisseur est un particulier désireux d’investir son argent dans un projet viable et rentable. Au regard du potentiel du financement participatif immobilier, investir sur une plateforme de crowdfunding immobilier est une excellente solution.

Financement participatif immobilier : quels sont les avantages et les risques ?

Ce système d’investissement comporte plusieurs avantages notoires :

• Accessible à tous, grâce au faible montant d’investissement (jusqu’à 100 euros pour certaines plateformes) ;
• Une fiscalité avantageuse qui équivaut à 30% sur les bénéfices ;
• Des rendements élevés : entre 7-10% de revenus bruts annuels ;
• Horizon d’investissement court : la plupart des projets immobiliers s’étendent en moyenne sur 36 mois. Après quoi, l’investisseur peut récupérer sa mise initiale.

Il existe cependant des risques tels que la perte totale du capital en cas de faillite. Pour éviter ces situations, il est recommandé d’investir sur plusieurs projets et d’éviter de concentrer tout son argent sur un seul programme immobilier.

En définitive, retenez que crowdfunding immobilier est une intéressante opportunité d’investissement.

Avoir un revenu salarial ne semble plus désormais être suffisant pour assurer son lendemain de nos jours. Face aux réalités de la vie, les charges ne font que grimper. Pour subvenir à ces besoins, il est préférable de réaliser un investissement, en l’occurrence celui du secteur de l’immobilier.

En effet, investir dans l’immobilier présente une pléiade d’avantages indéniables. Néanmoins, il faut savoir s’y prendre pour assurer plus de gains que de pertes. Il importe alors de découvrir les différentes façons d’investir dans l’immobilier.

Nous parlons à la fois de l’immobilier en direct, qui est très intéressant mais peu diversifié et des fonds de types SCPI, qui permettent d’investir sans se soucier de tout les tracas de la gestion. Enfin nous aborderons, le crowdfunding.

Investir dans l’immobilier en direct

L’immobilier dit direct est le modèle d’investissement le plus simple et le plus classique. Dans un tel système financier, vous pouvez être directement propriétaire du bien immobilier que vous souhaitez louer.

Les avantages de cette méthode d’investissement sont vastes. Il y a notamment le rendement élevé et la capacité d’endettement. Il faut ajouter la décorrélation des actifs par rapport aux marchés financiers et les coûts de démarrage élevés. Ceux-ci vous obligent d’une certaine manière à faire plus de travail et aboutissent à une diversification plus difficile. À ce stade, le montant de l’investissement est généralement élevé, de sorte que la localisation et le type d’opérations qui seront diversifiées deviennent plus difficiles. Enfin, pour certains marchés, la liquidité peut être élevée.

Investir dans l’immobilier par les SIIC (sociétés immobilières cotées)

Il convient de dire qu’une SIIC (société d’investissement immobilière classée) est considérablement privilégiée par les investisseurs qui visent gros. En effet, ces derniers désirent plus que tout obtenir dans le secteur de l’immobilier des parts et recevoir des ventes massives.

Ce type de société immobilière a pour tâche d’utiliser les fonds soulevés pour les travaux d’achat ou de construction. Ses activités offrent des loyers et, si nécessaire, des gains en capital. Veuillez noter que le SIIC est tenu de redistribuer au moins 95 % du loyer et 70 % des gains en capital effectués dans leurs actionnaires. Après avoir déduit les coûts, le loyer est distribué aux actionnaires sous forme de dividendes du substrat au niveau de la société. La SIIC est répertoriée sur le marché boursier De ce fait, les actions SIIC sont donc ouvertes à certains investisseurs via un compte de titres communs (CTO).

Investir dans l’immobilier par les SCPI

Il apparaît que les sociétés d’investissement immobilier donnent l’occasion aux investisseurs de devenir copropriétaires de portefeuilles d’investissement immobilier. Dès lors, l’acquisition des SCPI vous octroie le droit de devenir associé, détenteur d’actions immobilières et de percevoir un loyer. Ce n’est pas forcément une propriété résidentielle comme lors de l’achat d’un appartement locatif, mais un bien immobilier commercial plus général.

La société de gestion recueille personnellement de l’argent auprès de vous et achète des biens immobiliers. Ces biens sont soigneusement sélectionnés et achetés par des professionnels, puis gérés : location, entretien, paiement des taxes, etc. Par conséquent, en tant qu’investisseur appelé « associé », vous n’avez quasiment rien à faire. Votre boulot consiste uniquement à obtenir des loyers. Il arrive quelques fois que les montants soient suivis de newsletters et de rapports annuels.

Vous êtes autorisé à acheter des SCPI par le biais d’un prêt ou en argent sous forme d’espèces. Vous pouvez également acheter des propriétés complètes (cas classique) ou des démarches temporaires (droits de propriété ou d’utilisation honoraire). Dans tous les cas, la comparaison est vivement recommandée. Ainsi, vérifiez les formules d’investissement à l’aide de consultants spécialisés pour les optimiser en fonction de votre situation et de vos objectifs personnels. Par conséquent, les produits décentralisés conviennent particulièrement à certains profils. Ils ont la possibilité de bénéficier des rabais et d’optimiser les taxes.

Investir dans l’immobilier et profiter de lois de défiscalisation

Il existe de nombreuses niches fiscales pour l’immobilier. La niche fiscale la plus connue et la plus utilisée est certainement le Pinel. Cela permet d’investir sous certaines conditions dans l’immobilier neuf. Il faut malgré tout faire attention, car le neuf coûte beaucoup plus cher à l’achat et se revend bien comme de l’immobilier ancien.

La loi Denormandie permet d’investir dans l’immobilier ancien avec travaux. On peut le compléter avec le dispositif Anah.

On peut utiliser les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour faire de la défiscalisation. On peut utiliser la défiscalisation au travers des SCPI défiscalisantes, mais ce n’est pas toujours recommandé. Il est souvent plus judicieux d’utiliser le démembrement de propriété ou les SCPI Européennes.

Si vous voulez en savoir plus sur les dispositifs de défiscalisation, n’hésitez pas à lire l’article du blog Epargant 3.0, qui liste de nombreuses techniques possibles. Il partage un point de vue sur les bonnes et mauvaises solutions. En tout cas, vous verrez qu’il y a plein de choses à faire, que ce soit dans le cadre de la défiscalisation immobilière ou dans le cadre de la défiscalisation financière.

Investir dans l’immobilier par le Crowdfunding immobilier

Il y a plusieurs années que le crowdfunding ou investissement associatif a vu le jour en des aspects divers. Il permet aux communautés de se rassembler et de financer conjointement des projets.

Les particuliers peuvent participer au financement de projets immobiliers. Cela implique généralement de financer la construction ou la restauration de bâtiments résidentiels. Ainsi, l’investisseur fournira des fonds au promoteur et sera ensuite indemnisé d’une amende à la fin de la construction.

En investissant dans le crowdfunding immobilier, vous pouvez apporter des fonds aux promoteurs immobiliers et gagner de l’intérêt pour les rendements. C’est un bien immobilier confortable, avec des investissements à partir de 1 000 euros. Par conséquent, un investisseur individuel n’est ni propriétaire du bailleur, ni propriétaire d’actions SCPI, ni actionnaire SIIC. Par conséquent, il n’a reçu ni loyer ni dividende, mais il a reçu une rémunération au nom des créanciers.

Depuis quelques années maintenant, le crowdlending a le vent en poupe. Dérivé du crowdfunding, il fait partie de la famille du financement participatif. Il permet aux entreprises d’emprunter via une plateforme internet. Ainsi, les particuliers peuvent participer en prêtant directement de l’argent à des entreprises. C’est un véritable moyen qui permet de se financer plus facilement qu’auprès d’une banque. Le crowdlending a de plus en plus de succès. Quels sont son principe et ses principaux acteurs ?

Qu’est-ce que le crowdlending ?

Aussi appelé peer-to-peer lending, le crowdlending est un type de financement participatif. Depuis 2016, il ne cesse de se frayer une place sur le marché du prêt. En 2020, le montant du financement participatif a réalisé une collecte de 741 millions d’euros. Le principe du crowdlending est de souscrire à un prêt auprès d’investisseurs via une plateforme spécialisée dans le domaine. Pour chaque projet/entreprise, il y a plusieurs investisseurs qui y prennent part. L’investissement peut prendre la forme de contrats de prêts, d’émissions obligatoires ou de minibons. Les investisseurs sont à la fois remboursés et rémunérés grâce aux versements d’intérêts. Le montant des prêts généralement se situe entre 20 € et jusqu’à plus de 1 000 €. Cela varie en fonction du projet. Le crowdlending s’adresse à des entreprises qui ont une capacité d’endettement, notamment à des entreprises qui ont un statut de PME ou de TPE.

Ce type de prêt peut également être un complément à un prêt bancaire. La différence avec un prêt bancaire est que le prêt participatif ne demande pas de caution ni de garantie. Le peer-to-peer lending est une alternative avantageuse aux prêts bancaires. Avant de se lancer dans cette aventure, il faut définir un projet durable et concret. Il faut également se faire accompagner par un professionnel dans cette démarche dans le but d’adopter la meilleure stratégie. Pour réussir son investissement de crowdlending, il est conseillé de multiplier les projets, d’investir dans différents secteurs d’activité et de choisir plusieurs plateformes de crowdlending. Un investissement reste une opération risquée. Cependant, le crowdlending est une réelle opportunité pour les entreprises, mais aussi pour l’économie. Il est encadré par une ordonnance du 30 mai 2014 correspondant au financement participatif afin de lutter contre les dérives. Aujourd’hui, on voit apparaître de nombreux acteurs dans le domaine du crowdlending.

Les différents acteurs du crowdlending

Dans le domaine du crowdlending, les acteurs sont au nombre de trois. On retrouve, l’entreprise qui dispose d’un projet et qui souhaite se faire financer. Puis, intervient l’investisseur, c’est celui qui va prêter et il y a la plateforme qui sert d’intermédiaire entre l’entreprise et l’investisseur.

Les plateformes généralistes

Elles financent des projets pour des entreprises de type PME/TPE ou ETI. Ce type de plateforme propose en général des rémunérations entre 3 et 10 %. La durée peut varier de 6 à 7 mois. On retrouve des plateformes comme October, Bolden ou Credit.fr qui proposent leur service de crowdlending.

Les plateformes spécialisées dans l’immobilier

Ces plateformes sont très appréciées des investisseurs. Elles proposent des taux élevés allant de 7 à 12 % et sur des durées de 6 à 24 mois. En général, le financement s’effectue sous forme d’obligation. Les plateformes immobilières les plus connues sont Wissed, Fundimmo, Homunity, etc.

Les plateformes de développement durable et d’énergie renouvelable

Dans l’ère du temps, ces plateformes ont un véritable succès auprès des investisseurs. Ces projets peuvent également se trouver sur des plateformes généralistes. Les plateformes pour faire un investissement sont Enerfip, Lumo, Lendosphere…

Les prêteurs

Ce sont des investisseurs personnels qui souhaitent investir dans un projet dans le but de soutenir une idée, mais aussi de gagner en rentabilité. De plus, les investisseurs sont protégés par les plateformes lors de leur prêt. Elles font appel à des assurances notamment pour protéger les investisseurs.

Les entreprises

Elles s’adressent à une plateforme de crowdlending et à des investisseurs dans le but de demander un financement pour un projet. En règle générale, ce sont les entreprises de moyennes et de petites taille qui font appel à ce type de prêt. C’est un moyen alternatif à celui du système bancaire qui peut parfois s’avérer difficile.

Pour terminer, c’est une relation tripartie. En termes de plateforme, on retrouve de nombreuses thématiques. Ainsi, les projets et les plateformes ne manquent pas dans le système de prêt.